Vodič

Sticanje i vlasništvo nad nekretninama u Crnoj Gori regulisano je Zakonom o pravima vlasnika Crne Gore koji reguliše vlasnička prava od 2009. godine. Ovaj zakon propisuje da stranci mogu sticati nekretnine u Crnoj Gori na isti način kao i građani Crne Gore. Međutim, Zakonom su propisana i sljedeći izuzeci u pogledu sticanja prava vlasništva nad nekretninama od strane stranaca: prirodni resursi, dobra u opštoj upotrebi, poljoprivredno zemljište, šuma i šumsko zemljište, kulturni spomenik od velikog i posebnog značaja, nepokretna imovina u pograničnom području do dubine od jednog kilometra i ostrva, nekretnine koje se nalaze na području koje služi za zaštitu interesa i sigurnosti države, zakonom proglašeno područje na kojem strana osoba ne može imati pravo vlasništva.

Napomena: Stranci mogu steći pravo vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, šumama i šumskim zemljištem površine do 5.000 m2 samo ako je ugovor o otuđenju (kupoprodaja, poklon, razmjena itd.), stambene zgrade koja je smještena na tom zemljištu.

Strani državljani kupuju nekretnine u Crnoj Gori direktno od vlasnika ili koriste usluge agencija za promet nekretninama. U Crnoj Gori postoji veliki broj agenata za prodaju nekretnina, uključujući domaće i strane agencije. Agencije pretežno rade kao agenti prodavača s nekim izuzecima i provizije naplaćuju uglavnom od prodavača. Provizije se razlikuju, ali najčešća stopa provizije iznosi 5% od postignute cijene.

Proces kupovine

Strani državljani kupuju nekretnine u Crnoj Gori direktno od vlasnika ili koriste usluge agencija za promet nekretninama. U Crnoj Gori postoji veliki broj agenata za prodaju nekretnina, uključujući domaće i strane agencije. Agencije pretežno rade kao agenti prodavača s nekim izuzecima i provizije naplaćuju uglavnom od prodavača. Provizije se razlikuju, ali najčešća stopa provizije iznosi 5% od postignute cijene.

Jednom kada kupac odabere i odluči kupiti nekretninu, prvi korak je depozit. Iznos depozita je obično nepovratan i može varirati od 1.000 € do 10% vrijednosti nekretnine ovisno o zahtjevima prodavača i sporazuma sa kupcem. Depozit obično prati ugovor o rezervaciji nekretnine.

Svi ugovori o prometu nekretnina su potpisani i ovjereni od strane javnih notara u Crnoj Gori. Kupac može koristiti advokatske usluge za sastavljanje ugovora, koje kasnije mogu biti potpisane i ovjerene u kancelariji javnog notara ili ugovor može biti sastavljen od strane samog notara. Kupac može učestvovati u prodajnom postupku ili može ovlastiti advokata ili drugog zakonskog zastupnika koji može potpisati bazu ugovora na notarsko ovjerenoj dvojezičnoj POA (punomoć) ili službenom prijevodu inostranog ovjerenog POA. Troškove postupka kupovine plaća kupac. Troškovi notara ovise o vrijednosti nekretnine i iznose 250-350 € za nekretnine vrijednosti 40.000 – 120.000 €, a za imovinu u vrijednosti iznad 120 000 € za svako povećanje cijene nekretnine od 15 000 € naknada se povećava za 10 € , Maksimalna notarska naknada iznosi 5.000 €.

DODATNI TROŠKOVI SU:

    Naknade za prevođenje ugovora (zavisno o jeziku 10-20 € po stranici)

    Pravni troškovi (ako je imenovan advokat i mogu varirati zavisno o uslugama)

    3% poreza na prenos vlasništva (ne plaća se prilikom kupovine novoizgrađene nekretnine od građevinara)

    Katastarski troškovi (10 - 15 €)

Nakon što se plati cjelokupna kupoprodajna cijena, vlasništvo nad nekretninom prenosi se na kupca.

VLASNIŠTVO NEKRETNINE

Vlasnici nekretnina u Crnoj Gori podliježu porezu na vlasništvo. Visinu poreza određuje opština u kojoj se nalazi nekretnina i plaća se na godišnjem nivou. Porez na imovinu varira između 0,25-1% od vrijednosti nekretnine, zavisno o vrsti i lokaciji nekretnine. Porez na vlasništvo nad nekretninama za tekuću godinu plaća vlasnik nekretnine 1. januara te godine (što znači ako kupac kupi nekretninu 2. januara 2020. biće obavezan platiti svoj prvi porez na vlasništvo nad nekretninom u 2021. pod uslovom da je 1. januara 2021. još uvijek vlasnik imovine).

Vlasnici su takođe dužni plaćati troškove održavanja nekretnine ako se nekretnina nalazi u stambenoj zgradi mješovitog vlasništva (npr. kondominium, zgrada mješovite namjene, stambeni kompleks itd.). Minimalna naknada za održavanje regulisana je zakonom i iznosi 0,20 € po metru kvadratnom mjesečno, ali uglavnom zavisi o prvobitnom dogovoru s građevinskom firmom ili kućnim savjetom (npr. neki projekti naplaćuju do 5 € po metru kvadratnom mjesečno ili više).